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景茂讲堂:黎光成作成都房地产《居住的理想》专题演讲

2019-5-18 1223     来源:景茂集团易购彩票

景茂讲堂:黎光成作成都房地产《居住的理想》专题演讲

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518日,一场别开生面的专题培训在双流星宸国际酒店举行,景茂智库专家、四川省对外文化交流中心特聘研究员、四川省政协书画研究会书法专委会主任、原成都市房地产中心主任黎光成,就当前成都房地产市场走势及相关政策解读作《居住的理想》专题演讲。董事长熊正宽率景茂集团中高层干部及员工300余人参加培训会。

黎光成担任过多年的房地产交易中心主任,见证成都市的房地产市场的兴起与发展,是很多影响四川的重大事件的直接操盘手,在成都房地产届享有盛誉,江湖称黎叔

演讲分三个部分:1、成都房地产的现状;2、关于成都房地产的一些困局;3、对成都房地产未来的一些预测。

演讲融思想性、实践性、趣味性于一体,既让人脑洞大开,又妙趣横生;既有前瞻展望,又有经验回顾,还有浓浓的文艺色彩,演讲全程无尿点,让景茂员工都叫好,大呼过瘾,甚至有员工说黎光成的演讲是点亮暗夜的明灯

 

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黎光成说,每个中国人的心中,都有自己居住的理想。 孟子说,有恒产者有恒心。这句话跟管子的衣食足然后知礼仪一样, 反映了普遍的人性追求。他认为恒产不单是稳定的资产,还应该是让人们安居乐业的一种生活态,安居乐业的前提。所以,今天 中国人把购房置业当作一等一的大事,就是追求恒产的体现,这也是多年来 中国房地产蓬勃发展欣欣向荣的根本原因。
纵观全球,只有中国的房地产长久不衰的发展了20多年,很多年轻人集全家之力也要购买房子,所以有“6 个钱包之说。有人说,国外的年轻人,像日本、欧美,基本不买房,都是租房子住,除了工作就是旅行,说中国年轻人的心态有问题。其实,这与国情实际是分不开的,比如美国,没有户籍的羁绊,就业和社会保障不受影响,当然没必要太早买一处房子,反而把自己囿于此地。中国呢,房子跟户口、社保、就业、小孩读书等等都有关系,反而是越早买越受益。
大家都知道任志强,原来叫他任大炮,说他不负责任的乱发言,到处说房子要涨,说了十几年,而多年来也总有一部分专家看衰房地产,说中国房地产 泡沫太大了,迟早要破裂。结果呢,信志强住洋房,信专家住牛棚 所以,房子也是我们中国人资产最重要的保值和增值的部分,也有其金融的属性。 

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更有人说,中国的房地产不是市场经济,是政策市,是按政府意志把控的市场。这种说法也有失偏颇。房子有金融属性,具备保值和增值的功能,所以,就有一部分人,他们手里有大把的现金,开始了投机性的炒房,把自己城市的房价炒高了还不满足,还组团到别的城市去炒。黎光成回忆,当年与温州炒房团的较量,斗智斗勇斗謀,如悬疑剧跌宕起伏,惊险刺激。
他说,在政府坚持房住不炒的政策指引下,让房子回到其根本的居住属性的理念下,应该说有效地扼制了市场的一些无序发展。成都近年来没有出现大跌大涨的情况,老百姓有条件的也能够买得上房。近年来成都出台了的各种限购、限售、限贷、社保户籍等政策,算是全国调控最严历的城市之一。的确像土地市场、开发商、改善购房需求等都受到了一些影响,但总体还是保持良性发展的势头。同时,各种政策也会根据市场的实际有更新的需求,并不是一成不变的。

黎光成说,我一直对成都的房地产发展持有乐观积极的态度。相信景茂集团的同仁们,和我一样对成都房市充满信心。

 

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关于成都房地产的发展现状和在全国的角色,黎光成用了7个关键词:1新一线榜首城市;2、国家级中心城市;3、成渝城市群中心城市;4、最佳旅游目的地城市;5、领馆数量第三城;6、汽车保有量第二名;72025 世运会举办城市。

黎光成介绍,2018 年,成都市实现地区生产总值 15342.77 亿元,按可比价格计算,比上年增长 8.0%,排名全国第八。
同时,成都城市吸附力非常强,2018 年成都市常住人口达 1633 万人,较上年增长近 29 万人。其中, 城镇常住人口为 1194.05 万,常住人口城镇化率为 73.12%;户籍人口达 1476.05 万人,户籍人口城镇化率为 60.94% 2017 7 月,成都人才新政 12 正式发布,包括给予高层次人才创新创业扶持、鼓励青年人才来蓉落户、保障人才住房等 12 条政策。这一新政的推出,迅速吸引了大量蓉漂落户。
这些都说明,成都房地产比全国绝大多数城市更有希望与潜力。 

 

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就景茂员工最为关心的成都房地产市场的发展现状,黎光成做了详尽说明。他用了一个词大手笔,即大手笔的城市规划:
成都东进、南拓、西控、北改、中优的城市发展战略;
两山夹一城变为一山联两翼两山夹一城:龙门山、龙泉山夹成都城市。一山联两翼:龙泉山联接成都主城和东部新城。
黎光成分析了成都房地产市场现状: 2018 年,主城区由于土地有限,购房压力过大,需求迅速外溢,在一段时间内外圈层商品住宅供需上升至高位。但在史上最严限购”5.15 新政后,投资性需求被遏制,刚需、刚改成为购房主力军, 外溢部分的需求明显锐减,外圈层成交急速回落。2019 年第一季度 3.15 公积金新政实施,进一步完善了调控政策。短期来看,在不断加码的调控下,外圈层去化压力将持续上行,主城区价值凸显。长期来看,受益于城市人才引进政策及产业体系的完善,未来住宅需求量依旧可观。

受调控政策影响,2018 年成都房地产投资从 20162017 的历史高位回落,投资额首次下降。一圈层由于可开发的城市空间稀缺和政府的控制,销售面积快速压缩,2018 年比 2017 年下降了一半不止。而二圈层,象郫都区、双流等区域上涨明显。三圈层,像青白江、崇州、彭州等区域,由于不受限购政策的影响,也是上涨明显,但这种趋势不会长久。

关于商品房成交价格,黎光成说,价高的区域限购或无房可买,成交集中在二三圈层,房价均价怎么不会下来,这也是我们政府卓有成效的调控手段之一。
关于中签率,黎光成说,几千人上万人抢一两百套房子的盛况大家还应该记忆犹新,限价导致的新房二手房巨大的剪刀差让所有的人疯狂。最近,这种情况不再出现了,中签率大大提高。当然,新房与二手房之间的价格也相当接近了。

2018 年,成都楼市经历了一些震荡,政策变了,购房者变了,上半年还挤破脑袋想上车,下半年变成拿着首付再等等,坚决不浪费手中的房票。他对于购房者的忠告是:在现阶段的市场里,买房的价值观更为重要,真正有价值、符合你居住需求的楼盘,无论周期如何调整,受影响都将有限。对于每一个购房者来说,自然要看到变化,但更应该回归不变。

黎光成说一句颇具哲理的话:最好的时间,永远都是当下。

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在演讲的第二部分中,针对景茂集团对成都房地产市场的一些困惑,他也谈到个人的一些担忧,从三个层面加以阐释:
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、经济环境的因素(经济下行的压力);2、市场环境的因素(城市发展的支撑);3、政策环境的因素(趋严还是趋宽的选择)。
经济环境主要是经济下行压力加大。最近的事件是中美贸易谈判破裂,外贸加工企业的产业转移;外资撤离中国等,政府工作报告下调 GDP 增长预期;稳就业六稳工作的首位等等。
黎光成说,这让我想起消费市场上的两极分化,一头是世界最大的奢侈品消费市场;一头是支撑了拼多多的消费降级市场。而这种两头分化现象,在 2019 年或将非常明显。 


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关于市场环境,黎光成认为成都房地产区域分化严重,过去,我们会发现,青羊区的房价并不比温江贵;东二环的清水房价也跟龙泉驿区差不了多少。以上种种,都是不正常、不合理、不可持续的。
城市区域分化明显。比如:五城区的住宅:供应少,需求大,一房难求,量价齐升;
高新区的住宅:供应少,需求大,一房难求,量价齐升;
天府新区核心区的住宅:供应大,需求大,如果跨区限购放开,则供需两旺,量价平衡或略有上升;如果不放开,则供过于求,但也能做到价格平稳。三圈层的住宅:市场疯狂期水涨船高,导致部分热点区域价格虚高,
对普通购房者而言,应该尽量选择在五城区、高新区、 天府新区核心区、二圈层近郊有地铁站点的板块,根据自身的实际情况出手买房;而尽量不要选择二圈层中的远郊板块、三圈层和环蓉区域买房。
同时,除了区域的分化外,产品也将呈现分化态势。
过去的 3-4 年,稍微有购买力的人群基本已经上车,所以真正还有强烈买房需求的将是极致的首套刚需购房者,他们的首付款大多只有 30-50 万,能够接受的总价基本在 100 万-150 万之间。而这种刚需产品,市场上并不多见,在改善当道的行情下,2019 年,低总价的刚需产品,尤其是极致刚需产品,将会成为爆款。
剩下的,就是改善型产品。如果是普通改善产品,面积段集中在120-160 平之间,没有太多亮点的话,2019 年市场上将会大量充斥这种产品,同质化竞争会比较严重,而对此类购房者的争夺将变得激烈。
关于政策环境的因素,到底是趋严还是趋宽的问题,黎光成认为; 成都属于未涨先限的城市。成都早期的调控政策有所保留,目的就是不希望一压就死。他认为,经历了 9.303.234.12 等多轮新政,直到 2018 年的 5.15 新政出了大招,才把市场的虚火给按了下来。
但是,出台 5.15 新政的时候,没有对早期的政策进行对冲,而是采用了叠加,使得成都的政策严上加严,这也有不合理的地方。 

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演讲的第三部分,黎光成着重谈到他对未来成都房地产市场的预期。他认为, 2019 年我国仍将坚持稳中求进的工作总基调,实施 积极的财政政策和稳健的货币政策,坚持新发展理念,推动高质量发展,以供给侧结构性改革为主线,加大改革开放力度,做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作,确保经济平稳运行。

对于房地产市场,在调控效果差异明显、楼市走势出现分化的情况下,既要坚持楼市调控的大方向不动摇,保持政策的连续性和稳定性,又要根据宏观经济和房地产市场主要矛盾的新变化、新特点, 适时适机对部分政策措施进行微调。政策微调的目的是为了保持房 地产市场的相对平稳发展,避免市场波动过大,房住不炒租购并举的基本基调不会改变,抑制投机、稳定房价的政策初心也不会动摇。例如,在上一轮房地产调控中,为了抑制房价过快上涨,限购、限贷政策不断升级,不可避免对部分改善型购房群体造成影响,后期对此可能会有所调整,保障居民的合理住房消费。

在住建部门指出了稳地价、稳房价、稳预期 2019 年工作目标后,各地在地方相关会议上对这一目标提出了贯彻和落实的要求,因此指望未来楼市大幅波动的想法已经不太现实。对楼市走向起影响的因素是市场和政策,而现如今政策影响市场的可能性很大,也就是说,只要官方部门落实的措施对老百姓有利,那么市场也会大好,楼市也会健康发展。 

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对未来成都房地产市场,黎光成说,我对城市发展有信心,成都房地产市场也将长期良性的发展。
2019
年的成都楼市,是回归市场的一年。尊重城市不同区域的价值,理顺城市的价格关系,是成都一城一策,因城施策的重要组成部分。
全球经济增长放缓及多项调控政策叠加,住宅将逐步回归居住属性,投资属性将不断淡化。预计成都住宅售价将在短时间内保持稳定上升,2019年或将回归买方市场。在一城一策的政策背景下,2019 年政策或将微调,但仍然会坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,建立房地产市场平稳发展的长效机制依旧是整个房地产的主基调。” 

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其实,2019年的房产走向是很多人没有预想到的,追忆以前的房价,始终是处于稳步上涨的趋势,想不到在2018年我国的房地产就成了一个转折点。其实在2018年年初的时候,曾就有有关媒体对房价和房地产走势做出了分析,大概意思是要表述从2019年开始,楼市将会以为主,随之房子是用来住的不是用来炒的这一定位明确后,整个楼市的大环境将会显得平稳,可能部分的城市还会出现回落的状况。
伴随着全国的楼市更加的稳定,房价对于刚需者来说也是一件好事。房价开始稳定后,炒房者就没有办法从中获得差价,因此楼市的平稳,对于刚需购房者来说的确是一件好事。
相关方面也表示:在2019年的房价不会有大幅度的涨跌现象,调控方面也不会以任何的原因和名义放松,更要加强地方主体的负债,一切都要以解决刚需住房这者的问题为关键。
据透露,国家还会出面协助部分的低收入人群,因此刚需购房者有了这一保障买房还用愁吗?不仅如此,国家还强调了要坚持一城一策,做好并实施房地产市场平稳健康的发展。
那么,落地到成都市场,黎光成进一步分析,今年前四月,成都一手商品住宅量价均出现了同比上涨,且涨幅不低,预示了市场向好的趋势。不过,这种向好仍然存在区域性,在远郊区域,仍然出现了销量下滑的现象。
根据中成房业数据,4月成都一手商品住宅供应和成交出现下跌,成交均价出现上涨,存量有所增加,去化周期约11个月。
整体来看,今年前四月,成都一手商品住宅量价均出现了同比上涨,且涨幅不低,预示了市场向好的趋势。不过,这种向好仍然存在区域性,在远郊区域,仍然出现了销量下滑的现象。

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黎光成就景茂员工最为关心的几个问题,从房价、政策、利率做了详尽分析:
1
、房价。高地价或者地王的楼盘会陆续进场,新房会越来越贵。二手房会迎来反弹,整个区域反弹幅度在10%-15%,个别楼盘反弹幅度预计在20%-30%,我们会根据大数据帮助大家找出这些反弹更快的楼盘。去年成都楼市下跌幅度30%,下跌30%需要上涨60%-70%才能回到原点,所以说如果回到2018年最高点的位置,成都至少需要2年的时间积累才能爆发。
依然看空远郊区域(青白江、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江、新津、视高、仁寿、简阳),建议购房者优先考虑主城区,其次是郊区(温江、龙泉驿、双流等),即使今年新津区通地铁,也不建议买入新津,除非特别便宜。
2
、政策。
成都不会取消限购,限价已经取消,预测成都会取消二手房限售,导致市场上房源供应增加,供大于求,房价不会大幅反弹,只会小幅反弹;成都落户政策会放宽,落户就能买房或者外地人缴纳一年社保即可买房;高新区和天府新区单独限购的政策会取消,11区、高新区、天府新区均可交叉购买。
3
、利率
房贷利率会继续下调,回归到基准利率及以下;第一套房首付3成,第二套房首付会下调。

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同时,他对房地产政策提供了一些个人建议:
稳定发展以及人性化的政策。
预判成都会出什么样的政策?他认为,应该有三类原则:市场 化、公平化、人性化。
例如:限价限售,就是一种行政行为,不够市场化;而分区限购就不够公平化、信贷政策对刚需上浮较大,也不够人性化。
但不管理性还是弱市,它们的特征就是分化。即核心区域会卖得好, 非核心区域卖得不好;优质楼盘会变得好,不优质的楼盘会卖得不好。也就是大家所熟知的:马太效应。
要积极吸引人才,增强城市吸附力。
按成都总体城市规划,成都到2035年,成都城市常住人口将达到2300 万人口,也就是说,在未来的 15 年时间,我们每年的人口增长要达到 40 万人以上。这是一个巨大的数据。政府应该出台积极的人才吸引政策,特别是青年才俊。从深圳的例子我们就可以看到,深圳为什么在国内一线城市中发展得最好,就 是城市人口的年轻化,而且拥有国内最高比例的大学生人口。
同时,成都的社会保障也要更加完善,让这座城市幼有所长、壮有所用、老有所养。象西藏新疆等地的退休人员愿意回到成都来颐养晚年。
要多元化发展各类产业地产。
指除了住宅地产之外,多元化的发展各类产业地产,如旅游地产、养老地产、人才公寓、田园综合体、民宿聚落等。我们开发各类产业地产,往往口号喊得很响,具体落实的细节政策也要跟上。

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深入浅出的政策阐释、理论性与实践性的高度统一、信息量与趣味性的有机结合,黎光成的演讲博得景茂干部职工的热烈掌声,大呼过瘾。

最后,黎光成用一首诗作为结束语:

 

人有属于自己的空间

但不是房子

房子在人独处时

只会囚禁孤独

这个空间是自己的心

不占面积,不背叛

绝对和自己共存亡

 

景茂集团专题培训会,由人力资源总监袁勤主持。

 


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